Marktwert ist nicht gleich Wiederaufbauwert
Einer der häufigsten Irrtümer bei der Wohngebäudeversicherung: Viele Eigenheimbesitzer setzen den Marktwert ihres Hauses mit dem Wiederaufbauwert gleich. Doch diese beiden Werte können erheblich voneinander abweichen. Der Marktwert richtet sich nach Angebot und Nachfrage, der Lage und dem Zustand der Immobilie. Der Wiederaufbauwert hingegen beschreibt die Kosten, die entstehen würden, um das Gebäude an gleicher Stelle in gleicher Art und Güte komplett neu zu errichten.
Gerade bei älteren Immobilien in strukturschwachen Regionen kann der Marktwert deutlich unter dem Wiederaufbauwert liegen. Ein Haus, das auf dem Immobilienmarkt vielleicht nur 180.000 Euro erzielt, kann Wiederaufbaukosten von 350.000 Euro oder mehr verursachen. Denn Baukosten richten sich nicht nach dem Immobilienmarkt, sondern nach Material- und Handwerkerpreisen, die in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Wer seine Versicherungssumme am Marktwert orientiert, riskiert eine massive Unterversicherung.
Wert 1914 und der gleitende Neuwertfaktor
Die deutsche Versicherungswirtschaft nutzt seit Jahrzehnten ein bewährtes System zur Ermittlung des Gebäudewerts: den sogenannten Wert 1914 in Verbindung mit dem gleitenden Neuwertfaktor. Dabei wird jedes Gebäude fiktiv so bewertet, als wäre es im Jahr 1914 errichtet worden. Dieser Wert wird in Goldmark angegeben.
Um den aktuellen Wiederaufbauwert zu erhalten, wird der Wert 1914 mit dem jährlich vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) veröffentlichten Anpassungsfaktor multipliziert. Für das Jahr 2026 liegt dieser Faktor bei etwa 25,85. Ein Gebäude mit einem Wert 1914 von 20.000 Mark hätte somit einen aktuellen Wiederaufbauwert von rund 517.000 Euro.
Der Vorteil dieses Systems: Die Versicherungssumme passt sich automatisch an die Baupreisentwicklung an. Steigen die Baukosten, steigt auch der Faktor und damit die Versicherungssumme. So bleibt der Versicherungsschutz stets auf dem aktuellen Niveau, ohne dass Sie jedes Jahr manuell nachjustieren müssen.
Was beeinflusst den Wiederaufbauwert?
Der Wiederaufbauwert eines Gebäudes hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die wichtigsten sind:
- Bauart und Konstruktion: Ein massives Ziegelhaus ist günstiger im Wiederaufbau als ein Fachwerkhaus oder ein Gebäude mit aufwendiger Architektur.
- Wohnfläche und Anzahl der Geschosse: Je größer das Gebäude, desto höher die Wiederaufbaukosten. Mehrgeschossige Häuser sind pro Quadratmeter tendenziell günstiger als Bungalows.
- Ausstattungsstandard: Fußbodenheizung, hochwertige Badezimmer, Einbauküche und Smart-Home-Technik erhöhen den Wiederaufbauwert spürbar.
- Keller und Dachausbau: Ein Vollkeller kann den Wiederaufbauwert um 15 bis 25 Prozent steigern.
- Modernisierungen: Neue Heizungsanlage, Dachsanierung oder energetische Sanierung erhöhen den Gebäudewert nachträglich.
Aktuelle Baukosten im Jahr 2026 liegen je nach Region und Ausstattung zwischen 2.400 und 4.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Ballungsgebieten und bei gehobener Ausstattung können sie noch darüber liegen.
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Gefahren der Unterversicherung
Wie bei der Hausratversicherung gilt auch bei der Wohngebäudeversicherung: Ist die Versicherungssumme zu niedrig, leistet der Versicherer im Schadenfall nur anteilig. Die Berechnung erfolgt nach dem Verhältnis zwischen vereinbarter und tatsächlich erforderlicher Versicherungssumme.
Ein Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Ihr Haus ist für 300.000 Euro versichert, der tatsächliche Wiederaufbauwert beträgt jedoch 500.000 Euro. Das entspricht einer Unterversicherung von 40 Prozent. Bei einem Sturmschaden von 50.000 Euro erstattet der Versicherer nur 60 Prozent, also 30.000 Euro. Die restlichen 20.000 Euro zahlen Sie aus eigener Tasche. Bei einem Totalschaden durch Brand wäre die Lücke noch dramatischer: Sie erhielten nur 300.000 Euro, bräuchten aber 500.000 Euro für den Wiederaufbau.
Besonders tückisch: Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Wer seine Versicherungssumme seit dem Kauf oder Bau des Hauses nicht überprüft hat, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit unterversichert. Eine Versicherungssumme aus dem Jahr 2010 kann heute um 40 bis 60 Prozent zu niedrig sein.
So prüfen Sie Ihre Versicherungssumme
Die Überprüfung Ihrer Wohngebäudeversicherung ist einfacher als gedacht. Gehen Sie in drei Schritten vor:
- Wert 1914 ermitteln: Schauen Sie in Ihren Versicherungsschein. Dort finden Sie den Wert 1914 in Mark. Falls dieser fehlt, kann Ihr Versicherer oder Makler ihn anhand der Gebäudedaten berechnen.
- Aktuellen Wert berechnen: Multiplizieren Sie den Wert 1914 mit dem aktuellen Anpassungsfaktor. Für 2026 ergibt sich: Wert 1914 x 25,85 = aktueller Wiederaufbauwert.
- Plausibilität prüfen: Vergleichen Sie das Ergebnis mit den aktuellen Baukosten pro Quadratmeter. Liegt Ihr errechneter Wert deutlich darunter, sollten Sie mit Ihrem Versicherer sprechen.
Wir empfehlen, diese Prüfung mindestens alle drei bis fünf Jahre durchzuführen. Nach größeren Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen sollten Sie die Versicherungssumme sofort anpassen lassen.
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