Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan ist die tabellarische Aufstellung aller Zahlungen über die gesamte Laufzeit eines Kredits. Er zeigt Monat für Monat oder Jahr für Jahr, wie sich Ihre monatliche Rate in zwei Bestandteile aufteilt: den Zinsanteil und den Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ist die Vergütung an die Bank für das geliehene Geld. Der Tilgungsanteil reduziert tatsächlich Ihre Restschuld.
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen, wie es bei Immobilienfinanzierungen üblich ist, bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung hinweg konstant. Was sich verändert, ist das Verhältnis: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein wenig, wodurch im nächsten Monat weniger Zinsen anfallen. Der frei werdende Betrag fließt automatisch in eine höhere Tilgung. Diesen Mechanismus nennt man ersparte Zinsen, und er sorgt dafür, dass die Tilgung mit der Zeit immer schneller voranschreitet.
Tilgungssatz: Die unterschätzte Stellschraube
Die Wahl des anfänglichen Tilgungssatzes hat einen enormen Einfluss auf Laufzeit und Gesamtkosten Ihres Kredits. Viele Kreditnehmer fokussieren sich ausschließlich auf den Zinssatz und übersehen, dass der Tilgungssatz eine mindestens ebenso wichtige Variable ist.
Ein Beispiel verdeutlicht das: Bei einem Darlehen von 250.000 EUR mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent ergeben sich je nach Tilgungssatz drastisch unterschiedliche Szenarien. Mit nur 1 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 937,50 EUR, aber die Laufzeit liegt bei über 40 Jahren, und Sie zahlen insgesamt mehr als 210.000 EUR an Zinsen. Mit 2 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 1.145,83 EUR, die Laufzeit verkürzt sich auf rund 28 Jahre, und die Zinskosten sinken auf etwa 135.000 EUR. Bei 3 Prozent Tilgung zahlen Sie 1.354,17 EUR monatlich, sind nach circa 22 Jahren schuldenfrei und sparen insgesamt über 100.000 EUR an Zinsen gegenüber der 1-Prozent-Variante.
Die Mehrbelastung von wenigen hundert Euro pro Monat kann also über die Laufzeit sechsstellige Beträge einsparen. Deshalb empfehlen Finanzexperten heute einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent.
Sondertilgung: Der Turbo zur Schuldenfreiheit
Neben dem regulären Tilgungssatz bieten die meisten Kreditverträge die Möglichkeit zur Sondertilgung. Das bedeutet, dass Sie zusätzlich zur monatlichen Rate einmal oder mehrmals jährlich einen Extrabetrag einzahlen können, der direkt die Restschuld reduziert. Üblich sind Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.
Die Wirkung ist beeindruckend: Bei einem 250.000-EUR-Darlehen mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung verkürzt eine jährliche Sondertilgung von nur 5.000 EUR die Laufzeit um mehr als 7 Jahre und spart über 30.000 EUR an Zinskosten. Der Grund: Jeder Euro Sondertilgung senkt sofort die Restschuld, auf die im nächsten Monat Zinsen berechnet werden. Der Effekt wirkt wie ein Zinseszins in umgekehrter Richtung.
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Zinsbindung und Restschuld
In Deutschland werden Immobilienkredite typischerweise mit einer Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren abgeschlossen. Das bedeutet: Der vereinbarte Zinssatz gilt garantiert für diesen Zeitraum. Danach wird die Restschuld zu den dann aktuellen Marktzinsen neu finanziert, was als Anschlussfinanzierung oder Prolongation bezeichnet wird.
Hier lauert ein erhebliches Risiko, das Zinsänderungsrisiko. Wer heute bei 3,5 Prozent finanziert und nach 10 Jahren eine Restschuld von 180.000 EUR hat, zahlt bei einem Anstieg auf 5 Prozent plötzlich 750 EUR statt 525 EUR monatlich nur an Zinsen. Das kann das Haushaltsbudget sprengen.
Deshalb ist es entscheidend, bereits bei Kreditabschluss die voraussichtliche Restschuld nach Ende der Zinsbindung zu kennen. Ein guter Tilgungsplan weist diesen Wert explizit aus. Wer auf Nummer sicher gehen will, wählt eine längere Zinsbindung oder tilgt so hoch, dass die Restschuld nach Zinsbindung überschaubar bleibt.
Checkliste für Kreditnehmer
Bevor Sie einen Immobilienkredit unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte abhaken:
- Tilgungssatz mindestens 2 bis 3 Prozent wählen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
- Sondertilgungsrecht verhandeln. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungen von mindestens 5 Prozent erlaubt, idealerweise ohne Zusatzkosten. Manche Banken berechnen dafür einen Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,2 Prozent, was sich fast immer lohnt.
- Restschuld nach Zinsbindung kennen. Lassen Sie sich die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ausrechnen und prüfen Sie, ob Sie diese auch bei einem höheren Zinsniveau bedienen könnten.
- Gesamtkosten vergleichen. Nicht die niedrigste Rate ist das beste Angebot, sondern die niedrigsten Gesamtkosten aus Zinsen plus Tilgung über die gesamte Laufzeit.
- Puffer einplanen. Setzen Sie die Rate nicht an der Belastungsgrenze an. Eine Reserve von 10 bis 15 Prozent des Nettoeinkommens sollte nach Abzug der Rate noch frei verfügbar sein.
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